不動産を売却して損失が出ても確定申告が必要な場合があります！

2022/12/21 06:00:22 AM 投稿, 不動産お役立ちブログ,

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不動産売却をした際に譲渡損失が出た場合は、確定申告をする必要はありません。
一方で、特例を利用するためには確定申告が必要となります。
今回は、不動産売却後の確定申告と確定申告の手順について解説するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

□不動産売却後に確定申告は必要なのか？

確定申告が必要であるかどうかは、不動産を売却して得た利益がプラスであるかマイナスであるかで判断します。
この譲渡所得がプラスの場合は確定申告をする必要がありますが、マイナスであれば不要です。

譲渡所得は、譲渡価額から譲渡費用と取得費をひいて計算されます。
譲渡価額は不動産の売却価格、譲渡費用は不動産の売却時に支払う経費のことです。
取得費は、不動産取得のために必要となった費用です。

例えば、譲渡価額4000万円、譲渡費用300万円、取得費が3000万円の場合は、譲渡所得は700万円です。
譲渡所得はプラスであるため、確定申告をして税金を支払う必要があります。

一方で、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告をする必要はありませんが、居住用財産の3000万円特別控除の利用により譲渡所得がマイナスの場合は確定申告をする必要があります。
3000万円特別控除は、家を売却した時に要件を満たすと、譲渡所得を最大で3000万円控除してくれる制度です。

この3000万円特別控除は自動的に適用されるわけではないため、マイホームを売却して控除を利用したい場合は、確定申告を忘れないようにしましょう。

□不動産売却で損失が出たときに受けられる特例について

譲渡所得がマイナスの場合は、不動産を売却した年の他の所得と相殺し、所得税と住民税の控除を受けられます。
これを、損益通算といいます。

しかし、不動産を売却した年の所得よりも譲渡損失が多いと相殺しきれません。
そのような場合は、売った年の翌年から最長3年の所得まで、繰越控除を受けられます。
この特例は、マイホームを買い替えるかどうかによって条件が異なります。

マイホームを買い替える場合に重要となる条件は、買い替える不動産も居住用財産であること、所有期間は5年以上であることです。
また、不動産売却をした前年、前々年に控除や特例を利用している場合には適用されないため注意しましょう。

また、マイホームを買い替えない場合には、売却する不動産に住宅ローン残高があるかどうかが条件となります。
住宅ローンをすでに完済している場合、売却価格よりも住宅ローン残高が低い場合は対象外となります。

□確定申告の手順について

確定申告をするためには、定められた期間内に手続きをする必要があります。
ここからは、どのような手順で手続きをするのか解説します。

1． 必要書類の準備をする

利用する特例により、必要となる書類は異なります。
特例を利用しない場合であっても、譲渡所得の内訳書、確定申告書B様式などの書類は必要となります。
家の買い替えによって発生した譲渡損失の繰り越し控除を利用する場合は、以下の書類も提出します。

・居住していたことを証明する書類
・売買契約書の写し
・購入した家の全部事項証明書
・住宅ローンの残高証明書
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

税務署、法務局で取得可能である書類は、オンラインでも取得できます。

次に、買い替えではない場合の譲渡損失の繰り越し控除の特例を利用する場合です。
以下の書類が必要です。

・居住していたことを証明する書類
・売買契約書の写し
・譲渡資産の借入金残高証明書（売買契約前日時点）
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

2． 確定申告書の作成

必要書類を準備できたら、確定申告書を作成します。
確定申告書は税務署の窓口で取得するか、国税庁のウェブサイトからダウンロード可能です。
国税庁のウェブサイトにある確定申告書等作成コーナーを利用することで、数値の計算、必要箇所への反映が自動的に行われるため、入力ミスや計算ミス、書類不備による再提出を防げます。

3． 確定申告書の提出

確定申告書を作成できたら、定められている期間の間に提出しましょう。
税務署の窓口または、郵送で提出をします。
また、e-Taxというオンライン提出も可能です。

提出期間は毎年2月16日から3月15日までと定められているため、不動産を売却した場合は翌年のこの期間に提出をしましょう。
期限を過ぎても提出可能ですが、無申告加算税や延滞税が課されることもあるため、注意しましょう。

□まとめ

不動産を売却した場合には、必ずしも譲渡所得が発生するわけではありません。
赤字になってしまった場合でも、確定申告をすることで特例を受けられる場合があるため、確認をしたうえで確定申告の準備を進めてみましょう。
水戸市、ひたちなか市、大洗町周辺で不動産に関するお悩みがある方は、当社までご相談ください。

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