不動産売却でトラブルに巻き込まれないために！対策について解説します！

2023/04/14 06:00:41 AM 投稿, 不動産お役立ちブログ,

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初めて不動産売却をするとなると、多くの不安があるのではないでしょうか。
そこで、トラブルに巻き込まれないための対策をご紹介します。
また、早く売るポイントについても解説するので、ぜひスムーズに売却活動を進めてみてくださいね。

□不動産売却の流れ

1.不動産会社への相談
不動産会社に査定をしてもらいながら、自分でも不動産の売却相場について調べておきましょう。
それにより、査定を受ける前に相場を理解でき、査定額との比較ができます。

2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却の相談や査定の結果をもとに売却を任せたい会社が見つかったら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主と不動産会社が結ぶ契約です。
媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあるため、売却プランに合わせて選ぶようにしましょう。

3.売却活動を始める
売却中の売り込みや広告などは、不動産会社へ任せることになります。
売主の役割は、売り出し価格や値下げ価格の最終決定と内覧の対応です。
内覧では、不動産に興味を持ってくれた購入希望者に見学をしてもらいます。
居住中の物件を売却するのであれば、部屋の中を整理整頓しておき、内覧時の印象が高まるようにしておきましょう。

4.購入希望者と条件を交渉する
購入希望者の購入意思が固まったら、購入の申込みが送られてきます。
書面には、購入希望価格、手付金の金額、契約希望日などの条件が記載されています。
購入希望者の条件を全て受け入れる必要はなく、不動産会社を通じて条件交渉ができます。
不動産会社と相談しながら条件交渉をし、話がまとまり次第日程調整をして売買契約を行います。

5.買主と売買契約を結ぶ
売買契約は以下のような流れで行われます。

1:宅建士から重要事項説明を受ける
2:売買契約書の内容を確認する
3:売主・買主が売買契約書に署名捺印をする
4:買主から手付金を受領する
5:不動産会社に仲介手数料の半額を支払う

売買契約の完了後にキャンセルをしてしまうと違約金が発生するため、重要事項説明書や売買契約書をしっかりと確認して、不明点を全てなくしておきましょう。

6.不動産の引き渡し
売買契約が完了して買主側のローン審査が下ると、決済日の日程調整を行います。
決済日には売主、買主、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が立ち会います。
売却代金の残代金の受理、不動産の名義変更、買主への引き渡し、仲介手数料の残額の支払いを行うことになります。

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合には、抵当権抹消の手続きも必要です。
手続きには2週間ほど時間がかかるため、決済日に間に合うように準備を進めておきましょう。

7.確定申告をする
不動産を売却した翌年の2月から3月に確定申告を行いましょう。
譲渡所得が黒字の場合には、確定申告をして納税する必要があります。
また、損失が出た場合にも損益通算ができる特例があるため、いずれの場合も確定申告をするようにしましょう。

□不動産を高く、早く売るポイント

・不動産の売却相場を把握しておく
なるべく高い金額で売却したいと考えるものですが、相場からかけ離れていると売れるまでに時間がかかってしまいます。
不動産会社に査定を依頼することで、おおまかな適正価格を把握できるため、相談することをおすすめします。

・必要書類を事前に準備しておく
不動産の売却相場調査や査定と並行して必要書類を準備しておくとスムーズに進められます。
早めに準備をすると、自宅にあるはずの書類がないことが判明したり、取り寄せる必要のある書類が見つかったりすることもあります。
必要なタイミングで円滑に手続きを進めるために、事前準備は非常に重要です。

・内覧時に物件の魅力をアピールする
内覧時に、立地や間取りが良かったとしても部屋が暗かったりや乱雑であったりしたら、マイナスのイメージのみが残ってしまいます。
一番良い状態で見学してもらえるように心がけましょう。

まずは、清掃と整理整頓が大切です。
不用品も処分しておきましょう。
明るいイメージになるように心がけ、換気も十分にしておきましょう。

他にも、以下のようなポイントに気を付けると、部屋の印象がより良くなるのでチェックしてくださいね。
・室内外とも整理整頓されているか
・水まわりは清潔に保たれているか
・室内に生活臭やペット臭などの臭いがなく、さわやかな雰囲気か
・庭や花壇は手入れされているか

□不動産の魅力を最大限にアピールするコツ

さらに、内覧時で魅力を伝えるためのコツについて解説していきます。

＊物件をきれいに掃除する

購入希望者に清潔感を感じてもらうためにも、徹底的に掃除をしましょう。
特に、水回りが気になる方が多いため、念入りに掃除が必要です。
他にも、庭のお手入れや建物周りにも気を配りましょう。

＊内覧の希望はできる限り受け付ける

購入希望者は、内覧をしたときに購入意欲が最も高くなります。
購入意欲が高い状態で商談まで進められると、成約の可能性はぐっと高まるでしょう。
急に内覧希望の予定が入ってしまうこともあるかもしれませんが、できるだけ優先して購入意欲が高いうちに内覧してもらえるといいですね。

＊室内を明るく広く見せる

日当たりは多くの方が重視します。
カーテンを開けて、日当たりの良さをアピールしましょう。
あまり日当たりの良くない部屋や廊下、浴室は、照明をつけておくことでマイナスポイントと感じにくくなります。
また、室内を広く見せることも大切です。
整理整頓をして、広々とした空間をつくりましょう。

＊状況に応じて部分的にリフォームする

部屋の中の一部がひどく汚れていたり破損していたりする場合には、部分的にリフォームをすることで全体の印象が良くなります。
しかし、リフォームをしたとしてもその費用を上乗せして売却できないこともあります。
売却査定依頼をする際に、リフォームの必要性についても相談してみましょう。

＊生活環境の魅力を整理しておく

物件の魅力は、周辺環境の魅力も含まれています。
購入希望者は、学校や病院、スーパーなどの施設がどのくらい充実しているか、駅までの距離はどのくらいかなどの情報を聞きたいものです。
購入希望者から質問を受けたときに正確に答えられるよう、あらかじめ整理しておくことをおすすめします。

□不動産売却でトラブルを回避するために

不動産を売却するときには、契約内容に誤解が生まれるといったトラブルが発生するかもしれません。
このようなトラブルに巻き込まれないために、対策を理解しておきましょう。

・境界線に関するトラブル
不動産を売却する前には、不動産の境界線について確認しておきましょう。
売却する不動産の屋根や堀、樹木が境界線を越えているとトラブルが発生してしまうこともあります。
しかし、実際にはどこからどこまでが自分の所有地であるのか曖昧なこともあるため、不動産の売却前に境界線を明確にしておきましょう。

・思っていた価格で売れなかった
不動産に問題があると、価格が下がってしまうことが多くあります。
例えば、築年数の経った物件や、立地が悪い物件、劣化が進んだ物件は、買い手が見つからないこともあります。
不動産会社の都合でさらに安くされてしまうというケースもあります。
希望条件に沿って売却できるよう、売却活動を任せっきりにせずに自分でも不動産売買の知識をつけておきましょう。

□まとめ

不動産を売却する際には、契約面や費用面でトラブルが発生してしまう可能性があります。
トラブルに巻き込まれないように、物件について詳しく理解をしておきましょう。
また、売却活動に積極的に参加することで、トラブルを回避できるでしょう。
水戸市、ひたちなか市、大洗町周辺で不動産の売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

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