中古住宅の購入を考えている方へ！抵当権について詳しく解説します！

2023/06/15 06:00:33 AM 投稿, 不動産お役立ちブログ,

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マイホームを購入するにあたり、中古住宅を選ぶ方も多いのではないでしょうか。
そのような方は、「抵当権」についての知識をつけておくべきです。
抵当権とはどのような権利で、なぜ利用されているのか、ぜひ今のうちに知っておきましょう。
本記事では中古住宅を購入するうえでの注意点や抵当権の内容、抵当権が設定されている理由などについて解説していきます。
ぜひこれらの情報を参考にして、トラブルなく中古住宅を購入しましょう。

□中古住宅を購入するうえでの注意点

1.内容の確認
まずは、契約書に記載されている内容について間違いがないかどうか確認しましょう。
中古住宅の売買契約書には、以下のような内容が記載されています。
・売買物件の表示
・売買代金、手付金等の額、支払日
・所有権の移転と引き渡し
・公租公課の精算
・反社会的勢力排除
・ローン特約
・負担の消除
・付帯設備等の引き渡し
・手付解除
・引き渡し前の物件の滅失・毀損
・契約違反による解除
・瑕疵担保責任
・特約事項
契約書は専門家によって作成されていますが、内容の人為的な間違いが起きないとはいいきれません。
売買金額や売主・買主の情報など、分かる部分について間違いがないかしっかりとチェックしておきましょう。
契約書に間違いがあった場合には、修正テープなどを使用することなく正しい手順で修正・押印することが基本です。
2.引き渡し日
引き渡し日は事前に調整して決めることが多いですが、不利な契約内容にならないように注意しましょう。
例えば、「引き渡し日は6か月以内で売主の都合に合わせる」という内容にすると、その後のスケジュールを立てにくくなります。
いきなり引き渡し日を指定されて、書類手続きや資金調達が間に合わない可能性も考えられます。
このようなトラブルが発生しないように、売主とよく話し合ってお互い無理のない引き渡し日を決めましょう。
3.手付金額
中古住宅の売買では、売主と買主に契約解除権を持たせるために解約手付を設定することが多いです。
買主は手付金を放棄すること、売主は倍額を支払うことによって、売買契約を解除できます。
相場は5パーセントから10パーセントといわれており、高すぎると買主の都合によって契約を解除する場合の負担が大きくなってしまいます。
キャンセルするつもりはなくても、もしものリスクに備えて適正範囲内の手付金を設定しておきましょう。
4.契約不適合責任
契約不適合責任は、中古住宅が契約内容と適合していないときに売主が負う責任です。
例えば、雨漏りをしていないという前提の住宅で引き渡し後に雨漏りが発覚した場合には、売主が修繕費を支払います。
一方で、雨漏りすると契約書に明記されている場合には、買主の費用負担となります。
契約書には契約不適合責任の起源や範囲について明記されているため、不利な条件でないかどうか確認しましょう。

□抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に金融機関が購入する土地と建物に対して設定する権利です。
住宅ローンを借りていた人が返済できなくなってしまった場合に備え、銀行は抵当権の設定を求めます。
抵当権の設定登記は、通常は司法書士によって代行されます。
抵当権を設定して借りている住宅ローンの返済が滞ってしまうと、住宅が差し押さえられてしまいます。
1度の滞納で差し押さえられるわけではありませんが、督促状が届いたら注意する必要があるといわれています。

□物件に抵当権が設定されている理由

一例として、Aさんが銀行から不動産を購入するために資金を借りた場合について考えてみましょう。
銀行は不動産に抵当権を設定しますが、AさんはBさんからもお金を借りていて、AさんがＢさんにもお金を返済しなかった場合は、Ｂさんはその不動産を売却して貸していた資金を回収するかもしれません。
銀行としては、その不動産をＢさんに取られたくないはずです。
抵当権は住宅ローンの返済がされない場合に貸したお金を回収するべく設定されますが、他にもＢさんに優先して不動産を売却して資金回収ができるようにする効果もあります。
このように、第三者を優先して不動産を処分でき、資金を回収するために抵当権を設定します。
もし抵当権を設定していなくてＡさんがＣさんに不動産を売却した場合は、銀行は抵当権を使えません。
抵当権を設定することで、Ａさんが不動産を売却しても抵当権の効力によって、滞納時には不動産から弁済を受けられます。

□抵当権付きの物件は購入しても良い？

結論から申し上げますと、抵当権が付いている物件を購入しても問題はありません。
ただし、これから紹介する3点についてチェックする必要があります。

＊1.住宅ローンの返済が完了しているか確認する

抵当権の付いた物件の中には、すでに住宅ローンを完済しているにもかかわらず、抵当権が抹消されていないものがあります。
売主が抹消を放置していることが多いです。
つまり、抵当権が付いていても、ローン残債がゼロであればリスクはほとんどありません。
しかしローン残債がゼロであっても自動的に抵当権が抹消されることは無いため、必ず確認しましょう。

＊2.引き渡し時に完済してもらえるかどうか

仮にローン残債がある物件でも、引き渡し時に完済してもらえれば問題はありません。
その際には、売主負担で抵当権を抹消してもらうことが一般的です。

＊3.売買契約書に停止条件が含まれているかどうか

抵当権の抹消は、物件の引き渡し日までに行われます。
一方で、もし抹消されなかったときのために備えて買主は売買契約書に停止条件が含まれているかどうか確認する必要があります。
抵当権抹消に関する停止条件を設定することで、引き渡し日に抵当権が抹消されていない場合には売買契約の内容を不成立とすることが可能です。

□抵当権を抹消しなければならない理由について

先述した通り、住宅ローンを完済しても抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。
では、なぜ抵当権を抹消する必要があるのか紹介していきます。

＊不動産を担保としたローンが組みにくくなる

抵当権は、不動産を担保としてローンを組む際に設定されます。
抵当権があったとしても、より順位の低い融資を受けられる可能性がありますが、全く抵当権の無い物件と比較すると条件は悪くなってしまうでしょう。

＊抹消費用が高くなる

抵当権を抹消せずに放置すると、いざ手続きをしようとした際に煩雑化してしまい費用が割高となることがあります。
例えば、抵当権が残ったまま登記委任状を発行した金融機関の代表者が変わっていると、抹消のために様々な書類が必要となります。

＊不動産を売却しようとしても買主が見つからない

不動産を売却することは可能ですが、買主が見つからない可能性が高いです。
抵当権は住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関が不動産を差し押さえられる権利です。
住宅ローンは完済しているため差し押さえられることはありませんが、不動産を購入する多くの方は抵当権が残った不動産を購入したいと思わないでしょう。

□まとめ

中古住宅の購入にあたって自分が不利になることのないように、引き渡し、手付金額、契約不適合責任などをよく確認しておきましょう。
また、「抵当権」とは住宅ローンなどを借りる際に金融機関が購入する土地と建物に対して設定する権利です。
抵当権のついている物件を購入しても問題ありませんが、引き渡し日までに抹消抵当権が抹消されるのか、抹消されなかった場合には契約を解消できるのか確認しましょう。
水戸市、ひたちなか市、大洗町周辺で中古物件の購入を検討している方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

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