空き家を所持しているとリスクが！売却する場合の注意点を紹介します！

2023/04/21 06:00:48 AM 投稿, 不動産お役立ちブログ,

---

---

[toc]

何らかの事情があったり、腰が重かったりして、なかなか空き家の売却に踏み切れていないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、空き家をそのまま放置してしまうと非常に危険であるため、管理が難しいようであれば売却することをおすすめします。
空き家を売却する場合の注意点について解説するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

□空き家のまま放置するリスクとデメリット

・管理のための費用や手間がかかってしまう
人が住んでいないお家は、すぐに傷んでしまいます。
換気がされないことからカビが発生したり、水が通らないことで配管内部が劣化したりするなど、原因は様々です。
そのため、空き家となっている家には定期的に訪れて、換気や通水をしなければなりません。

しかし、このような管理には手間がかかるうえに、遠方に住んでいる場合には業者に費用を払って依頼する必要があるでしょう。
また、維持費に加えて固定資産税もかかります。

・資産価値が下がる
建物の価値はどんどん下がってしまいます。
建物には耐用年数があり、それを超えると建物自体の価値はほとんどなくなってしまうのです。
いざ売ろうとしても、かなり安い価格でしか売れなかったということになるかもしれません。
そのため、売却を考えている場合にはなるべく早く売却活動に取りかかることをおすすめします。

・トラブルのもととなる
空き家から遠方に住んでいる場合には、なかなか管理ができなくて数年間放置したままというケースもあるでしょう。
手つかずの状態が続いてしまうと、不審者が住み着いてしまったり、家財を盗まれてしまったりする可能性もあります。
さらに、老朽化が進んだことで台風や地震の発生時に倒壊のリスクが高まるだけでなく、倒壊によって近隣に被害を与えてしまう危険性もあります。

□空き家をそのまま売却する場合の流れ

空き家を解体することなく、そのまま売却する場合の流れについて解説していきます。

1.査定を行う
空き家を売却するために、まずは不動産会社に査定を依頼して売り出し価格の目安を理解しましょう。
訪問査定をしてもらうことで、より精度が高い査定額を出してもらえます。
査定前には、掃除や片づけを丁寧に行っておきましょう。

2.仲介会社を決める
信頼できる会社が見つかったら、売買を仲介してもらうために媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴を理解して、適したものを選ぶようにしましょう。

3.売却活動を行う
不動産会社と相談して売り出し価格が決まり次第、売却活動を始めます。
購入希望者が現れたら、交渉の場が設けられます。
購入希望者はできるだけ安い価格で購入したいと考えることから、値引き交渉が行われることが多いでしょう。
要望を受け止めつつ、売却価格が希望価格に近づくように交渉を進めると、納得して売却できるはずです。

4.売買契約、引き渡し
交渉が成立したら、不動産会社のもとで契約書を作成します。
全ての書類がそろって手続きが完了したら、引き渡しが完了します。

□他に空き家を売却する方法

・古家付の土地として売却する
築20年を超えている場合には、古家付き土地として売り出す方法があります。
空き家の傷みが目立つ場合や、売却に費用をかけたくない方におすすめです。
その際には、土地の価値のみで売却価格を決めます。
建物を解体する必要がなく、解体費用がかからないことが大きなメリットです。

・更地にしてから売却する
空き家の状態が非常に悪い場合には、期間や費用に余裕があるのであれば更地にして売却することを検討しましょう。
雨漏り、外壁の破損、シロアリ被害などが目立つ場合は、マイナスの影響を与えてしまいます。
一方で、更地にすると維持管理の手間はかかりません。
空き家を解体するためには費用がかかりますが、解体費用の一部を補助してくれる自治体も増加しています。
大規模なリフォームをしなければならない場合には、更地にしてから売却する方が良いかもしれません。

・不動産買取で売却をする
急いで売却したいのであれば、不動産買取で売却するという方法もあります。
買取とは、不動産会社に直接空き家を購入してもらうことです。
不動産会社に買主を探してもらう仲介よりも、早く確実に売却できます。
しかし、売却価格が下がる、売却後は解体やリフォームをされるという点に注意が必要です。

□空き家を売却する際の注意点

・名義人でなければ売却できない
不動産の売却は、原則名義人である所有者が行います。
空き家を売却する場合には、親が住んでいたが放置していたという理由から名義変更がされていないこともあるでしょう。
そのため、空き家を売却する場合には、ご自身が名義人なのかどうかを確認してからにしましょう。

名義人が親のままである場合は、贈与又は相続によって名義を変更する必要があります。
その際に、贈与では贈与税、相続では相続税がかかることに注意しておきましょう。

・税金が高い特定空き家に指定されてしまう
空き家をそのまま放置しておくと特定空き家に指定されてしまい、税金が高くなってしまう可能性があります。
さらに、自治体から勧告を受けると固定資産税の優遇措置は適用されなくなります。
空き家を売却するためには時間がかかることもあるため、注意が必要です。

□空き家売却時に利用できる特別控除を紹介

1.軽減税率の特例
マイホームを5年以上保有していると、譲渡所得税の税率が下がります。
マイホームであった家を売却する場合には、要件を満たすことでさらに軽減税率の特例を受けられることもあります。
例えば、「空き家となった日から3年後の年末までに売却をする」「親子、夫婦など特別な関係性のある人への売却ではない」などの要件があります。

2.3000万円特別控除
相続で引き継いだ家の場合、一定の要件を満たすことで相続空き家の3000万円特別控除を受けられます。
しかし、マイホームの3000万円特別控除の要件とは異なり、非常に厳しいことから適用できるケースは珍しいです。

要件の中に、「昭和56年5月31日以前に建築された家であること」とありますが、現行の耐震基準を満たしている必要があります。
そのため、家屋を取り壊さないで売却する場合には、耐震リフォームをしておく必要があります。
一方で、取り壊して売却する場合も相続空き家の3000万円特別控除を利用できます。
耐震リフォームの相場は500万円程度であるのに対し、取り壊し費用は150万円程度であるため、取り壊して売却する方が経済的な負担は軽くなるでしょう。

3.低未利用土地等の100万円特別控除
土地だけでなく、空き家にも適用できる特例です。
主な要件として、「譲渡価額の合計が500万円以内であること」、「物件が都市計画区域内にあること」の2点があります。
所有期間は5年以上である必要がありますが、いつまでに売却しなければならないという要件はないため、長期間放置されている空き家にも適用されます。
相続空き家3000万円特別控除の要件から外れているうえに売却価格が500万円以下の場合には、こちらの控除を検討してみてはいかがでしょうか。

□まとめ

空き家は、所有しているだけで管理のために手間や費用がかかります。
さらに、空き家の所有期間が長くなるとどんどん価値が下がってしまうため、売却するのであれば早いうちに完了させましょう。
水戸市、ひたちなか市、大洗町周辺で空き家についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

• ← 前の記事
• 次の記事 →

---